2019中国住房市值报告:一线住房市值占全国四分之一
其时我国住所市值是多少？在世界处于什么水平？上述问题联系到认清我国房地产商场未来、住所方针调整等。以恒大研讨院8月陈述《我国住所存量陈述：2019》为根底，咱们初次测算了全国、各省级、各地级单位的住所市值。 现有住所市值研讨均存在显着问题，或夸大其辞，或混杂口径。网文撒播“2017年我国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上过错地把产品房等同于产品住所，且误以高估的人均住所面积核算导致高估住所存量，在价上把规划巨大、但缺少流动性的村庄住所按产品房价格核算。本文的研讨思路是：以市价法测算我国不同类别的乡镇住所市值，以本钱法测算我国村庄住所市值，并首要以OECD发布的世界住所市值数据为根底核算其时值作为比较。 1 怎么研讨住所市值？ 1.1 现有住所市值数据真伪辨认 其时我国住所市值是多少？与GDP的份额是否偏高？兴旺国家的情况又是怎么？对上述问题的回答不只联系到我国房地产商场未来怎么开展，也联系到住所方针应怎么调整。现有住所市值研讨均存在显着问题，或夸大其辞，或混杂口径。 网文撒播“2017年我国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上过错地把产品房等同于产品住所，且误用高估的人均住所面积然后高估住所存量，在价上把规划巨大、但缺少流动性的村庄住所按产品房价格核算。网文做法为：运用国家核算局发布的“2017年新建产品房出售金额133701亿元”除以“出售面积169408万㎡”，得到“7982元/㎡”。国家核算局发布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住所修建面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是 65 万亿美元。网络做法首要有以下两方面过错：榜首，在量上高估住所存量，过错地把产品房等同于产品住所，实践上产品房包含产品住所、商业用房以及其他修建物。并且，国家核算局发布的人均住所修建面积数据因抽样误差或许存在高估。尽管住户查询理论上既包含家庭户，也包含集体户，但因为住户查询样本每五年轮换一次，需确保必定安稳性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、寓居空间较小的常住外来人口、少数居无定所的无房户掩盖缺乏，因而存在必定高估。第二，因为我国城乡土地二元切割，村庄土地不具有商场含义的流转、买卖价值，把2017年新建住所平均价格当作我国悉数房产平均价格是过错的。 1.2 研讨思路与首要假定 鉴于上述情况，咱们的研讨思路是：以市价法测算我国不同类别的乡镇住所市值，以本钱法测算我国村庄住所市值，并首要以OECD发布的世界住所市值数据为根底核算其时值作为比较。 榜首，地级层面不同类型的乡镇住所存量乘以相应单价得到地级乡镇住所市值，地级层面加总得到各省及全国乡镇住所市值。房价运用我国房地产协会旗下房价行情网发布的2018年地级层面乡镇二手房价格数据。乡镇住所面积运用咱们2019年8月的研讨陈述《我国住所存量陈述：2019》测算的全国、各省级、各地级的乡镇住所存量。其间，因为乡镇住所类型许多，价格显着差异，因而需先分类假定价格核算不同类型的住所市值再加总。详细做法如下： 1）人口普查和“小普查”等材料将乡镇家庭户住所按来历分为新建产品住所、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租借廉租房及公租房、租借其它住所、其他等八类。产品住所、二手房、公房可正常买卖，按规范价；廉租房、公租房面向住所困难集体，不行买卖，假定按50%折价；经济适用房和两限房新房价格比周边同类产品住所低20%-25%，经济适用房5年后可上市买卖，到时要依照与同地段普通产品住所差价的必定份额向政府交纳土地收益等相关价款，此类型住所假定按85%折价；其他类别假定一半按规范价买卖，一半按50%折价，即75%折价。全国来看，2015年八类住所份额较2010年改变不大，咱们运用2015年地级住所来历占比代表2018年，缺失的区域运用2010年数据替代。各地八类乡镇家庭户住所存量乘以相应的单价得到地级乡镇家庭户住所市值，地级相加得到全国乡镇家庭户住所市值。2）乡镇集体户学生宿舍不行买卖，按50%折价，乡镇集体户非学生宿舍按规范价。各地两类乡镇集体户住所存量乘以相应的单价得到地级乡镇集体户住所市值，地级相加得到全国乡镇集体户住所市值。全国乡镇家庭户住所市值与乡镇集体户住所市值相加得到全国乡镇住所市值。3）全国乡镇住所市值除以乡镇存量得到当年全国乡镇房价。结合OECD历年名义房价指数改变得出历年乡镇房价，乘以历年乡镇存量得出历年乡镇住所市值。 第二，村庄住所存量乘以村庄住所制作单价得到我国村庄住所市值。以人口普查、“小普查”村庄家庭户住所数据为根底，经过合理假定村庄集体户人均住所面积与村庄家庭户人均住所面积的份额联系预算村庄集体户住所面积，然后得到2000、2005、2010、2015年村庄住所存量，从而依据2010-2015年添加趋势核算2018年村庄住所存量为224万亿平。2012年及之前年份村庄住所制作单价数据来历于《我国核算年鉴》，2013-2017年来历于《我国住户核算年鉴》，2018年数据参阅2015-2017年改变情况进行核算，村庄住所存量乘以村庄住所制作单价得到我国村庄住所市值。依据相同做法能够得到各省级、地级的村庄住所市值。我国乡镇和村庄住所市值相加即为全国住所市值。 第三，首要以OECD发布的世界住所市值数据为根底核算其时值作为比较。世界各国核算部分发布的房地产数据口径并非完全一致。美国经济剖析局依据部分类别发布数据，且并未独自发布土地价值数据；英国财物负债表将修建物分为“住所”、“住所以外的修建物”、“其他修建结构”三大类，只发布了土地总价值，没有独自列出各类土地价值；日本总务省发布的“宅地”市值数据指的是制作用地，并非住所所依靠的土地。OECD发布了各国1995-2014年住所价值及其所依靠的土地价值数据，咱们依据相同的口径 “住所价值+住所土地价值”，结合OECD发布的各国名义房价指数改变，对OECD2015-2018年缺失数据进行合理预算，从而得到世界各国1995-2018年住所市值。另考虑到日本的两次地产泡沫别离出现在上世纪70年代和90年代初，OECD数据并未掩盖，咱们依据日本总务省核算局数据对日本1955-2018年市值进行弥补测算。 其间首要有三点需求阐明： 一是假定我国的住所价值包含土地价值。房地产有广义、中层、狭义三大口径。广义口径包含一切修建物，比方住所、写字楼、归纳体、医院、校园、政府等，中层口径包含住所和写字楼等商业地产，狭义口径单指住所。此外，考虑到修建物依靠土地而存在，房地产总市值应该包含修建价值以及所依靠的土地价值。需求清晰咱们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住所市值。大部分欧美首要西方国家独自发布了住所价值和土地价值，而我国土地为公有制，详细价值无法量化，并且官方并未发布住所所依靠的土地价值。鉴于房地产开发商在开发过程中交纳了土地出让金，而土地出让金是住所本钱之一，土地价值在房价中得以表现，即咱们能够以为我国的住所价值包含了土地价值。 二是假定村庄集体户人均住所面积为家庭户的45%。依据人口普查规则，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一概视为在家中寓居，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实践寓居情况挂号，作为校园的现有人口。咱们依据集体户界说、家庭户寓居情况和教育部核算的乡镇学生宿舍面积，预算乡镇集体户与家庭户人均住所修建面积份额应在27%-45%之间，并依据仅有揭露的宁波（楼盘）鄞州区集体户住所数据样本假定全国乡镇平均为35%。我国集体户人口首要在城市，村庄集体户人口很少，考虑到村庄人均面积大，假定村庄集体户人均住所面积为家庭户的45%。咱们发现，即便45%的份额有偏，对全国村庄住所存量的影响缺乏2亿平，对成果影响很小。 三是假定各省内不同地级单位的村庄住所制作单价相同。2018年全国和和各省村庄住所制作单价来历于《我国住户核算年鉴2018》，其间并未发布地级单位的村庄制作单价。考虑到各地建材本钱差异不大，并且村庄住所制作单价较低，各省处于450-1650元/㎡区间，绝大部分省份制作单价在900元/㎡左右，咱们假定各省内不同地级地级单位村庄住所制作单价相同。需求留意的是，在运用本钱法核算村庄住所市值时，咱们出于简略未考虑折旧。 2 我国住所市值有多大？ 2.1 2018年我国住所市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71% 2000-2018年我国住所市值从23万亿元添加到321万亿元，年均添加15.7%；其间，住所存量添加、房价上涨别离奉献11%、89%；人均住所市值从1.8万元添加到23万元，年均添加15.2%，高于人均GDP的13.8%。因住所市值年均增速超越名义GDP的13%，住所市值与GDP的份额从234%添加到356%。2000年我国住所市值只要23.4万亿元，人均住所市值1.8万元，住所市值与GDP份额为233.7%；其间，乡镇、村庄住所市值别离为20.4、3万亿元，占比别离为87.2%、12.8%。2010年我国住所市值为136.7万亿元，人均住所市值10.2万元，住所市值与GDP份额为331.1%。其间，乡镇、村庄住所市值别离为128.5、8.2万亿元，占比别离为94%、6%。到2018年，住所市值到达320.8万亿元，人均住所市值到达23万元，住所市值与GDP份额为356.3%。其间，乡镇、村庄住所市值别离为299.2、21.6万亿元，占比别离为93.3%、6.7%。 2000-2018年我国住所市值添加13.7倍，股市债市规划算计添加17.5倍，住所市值占股债房市值的份额由75%动摇下降至71%。2000年我国股市市值只要5.1万亿元，债券（运用债券余额表明债券商场规划）仅有2.6万亿元，住所市值占房债股市值的75.2%。2010年我国股市市值到达30.5万亿元，债券20.7万亿元，住所市值占房债股市值的72.8%。到2018年我国股市市值为48.8万亿元，债券85.7万亿元，住所市值占房债股市值的70.5%。2000年住所市值占股债房份额较高的首要原因在于其时资本商场开始开展，股市债市规划算计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1%。而到2018年，股市债市规划算计达134.5万亿元，相当于GDP的149.4%。 2.2 东部区域住所市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住所市值占5成 分区域看，2018年东部区域、中部区域、西部区域、东北区域住所市值占全国的比重别离为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而各区域对应的住所存量占全国的比重别离为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部区域住所市值占比显着超越住所存量首要在于房价较高。2018年东部、中部、西部、东北区域住所市值别离为202.6、54.6、49.4、14.1万亿元，别离占全国的63.2%、17%、15.4%、4.4%；人均住所市值别离为38.1、14.9、13.1、13.1万元；住所市值与GDP的份额别离为421.2%、283.6%、249.3%、268%。而对应的住所存量别离为188.5、146.4、131.1、31.2亿平，占全国的37.9%、29.4%、26.4%、6.3%。 分省来看，其时全国51%的住所市值会集在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个滨海兴旺省份；除宁夏外，其他省份的住所市值与GDP的份额都大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超越330%。从住所市值看，2018年广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个滨海兴旺省份的住所市值均超越20万亿元，算计164.8万亿元，占全国的51.4%。福建、河北、河南、四川（楼盘）、湖北等14个省份的住所市值在5-20万亿元之间，黑龙江、山西、贵州（楼盘）等8个省份的住所市值在1-5万亿元之间，青海、宁夏、西藏（楼盘）3省缺乏1万亿元。从人均住所市值看，北京、上海、天津、浙江等8个省份人均住所市值高于30万元，重庆（楼盘）、湖北、山东等5个省份人均住所市值介于15-30万元，陕西、江西、四川、湖南、河南等12个省份人均住所市值介于10-15万元，青海、贵州、甘肃等6个省份人均住所市值缺乏10万元。从住所市值与GDP份额看，北京、上海、浙江、福建、天津等8个省份的住所市值与GDP份额大于330%，云南、海南（楼盘）、江西、四川等13个省份的住所市值与GDP份额在250%-330%之间，黑龙江、陕西、山西等9个省份的住所市值与GDP份额在150%-250%之间，宁夏的住所市值与GDP份额最低为139.4%。 2.3 一线住所市值占全国四分之一，66城住所市值与GDP份额大于350% 分线看，一线、二线、三四线住所市值占全国比重别离为25%、31%、44%，而其住所存量占比别离为4.1%、19.8%、76.1%，住所市值与GDP的份额别离为693%、345%、259%。其时一线、二线、三四线城市住所市值别离为80、101、140万亿元，占全国比重别离为25%、31%、44%，而住所存量别离为20.6、98.4、378.4亿平，占全国比重别离为4.1%、19.8%、76.1%；人均住所市值别离为104、35、12万元，住所市值与GDP的份额别离为693%、345%、259%。其间，北京、上海、广州（楼盘）、深圳四个一线城市住所市值别离为30.4、27.3、9、13万亿元，人均住所市值别离为141.2、112.8、60.2、100.1万元。 一二线住所市值高首要源于人口长时间集聚下的人地严峻错配和钱银长时间超发，房价显着较高。榜首，人口长时间很多向一二线中心城市集聚。1990-2018年，一线城市人口占比从2.8%增至5.3%，二线城市人口占比从16.1%增至20.5%，三四线城市人口占比从81%降至74.2%。人口向一二线集聚的背面，是经济的集聚。该时期，一线城市GDP占比从9.4%增至12.2%，二线城市GDP占比从23.8%增至33.7%，三四线城市GDP占比从66.8%降至54.1%。2018年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值别离为2.3、1.6、1.0、0.6，这预示着四线城市人口将持续大幅流出，一二线城市人口将持续集聚。此外，中心城市优质公共资源高度富集，我国特有户籍准则使得公共资源与户口挂钩，而户口根本与房产挂钩的情况愈加促进全国高收入人群向中心城市集聚。第二，人地严峻错配，一二线城市土地供给严峻缺乏。依据住建部核算，2006-2016年我国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%，而制作用地增量占比仅3.5%。此外，大城市住所用地被严格控制，2009-2018年一线城市住所类用地供给面积从2585万平方米降至1426万平方米，占100个大中城市住所类用地份额从8.0%动摇降至4.5%；二线城市住所类用地份额从45.3%动摇下降至43.2%；而三线城市从39.8%动摇上升至51.3%。第三，钱银超发使得广义钱银增速多高于名义GDP添加，特别影响供给缺少、优质公共资源富集的一二线城市房地产价格快速上涨。1998年以来我国广义钱银供给量M2年均增速15.2%，高于名义GDP年均增速的12.5%，全国新建产品住所出售均价年均增速达7.9%，低于同期M2增速7个百分点，而一线城市房价根本与M2增速相等。 详细来看，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有94个城市的住所市值小于0.2万亿元，也有30个城市的住所市值大于2万亿元；既有36个城市的人均住所市值大于30万元，也有125个城市的人均住所市值小于10万元；既有47个城市的住所市值与GDP的份额小于150%，也有66个城市的住所市值与GDP份额大于350%。从住所市值看，2018年有94个城市的住所市值小于0.2万亿元，占比28%；有110个城市的住所市值介于0.2-0.5万亿元，占比32.7%；有102个城市的住所市值介于0.5-2万亿元，占比30.4%；有30个城市的住所市值大于2万亿元，占比8.9%。从人均住所市值看，2018年有36个城市的人均住所市值大于30万元，占比10.7%；有66个城市的人均住所市值介于15-30万元，占比19.6%；有109个城市的人均住所市值介于10-15万元，占比32.4%；有125个城市的人均住所市值小于10万元，占比37.2%。从住所市值与GDP的份额看，2018年有47个城市小于150%，占比14%；有120个城市介于150%-250%，占比35.7%；有103个城市介于250%-350%，占比30.7%；有66个城市大于350%，占比19.6%。其间，住所市值与GDP的份额小于150%的城市多在西部区域，经济相对落后，人口总量小且长时间外流。住所市值与GDP的份额大于350%的城市首要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等中心城市；二是三亚、丽水、大理、恩施等旅游城市。旅游城市气候宜人、风光美丽，成为许多人养老休闲置业的挑选，进步了当地的住所需求。能够发现，城市层面住所市值与GDP的份额凹凸与该城市房地产危险巨细并无显着联络。住所市值与GDP的份额低并不意味着该城市地产健康开展，住所市值与GDP的份额高并不代表该城市危险较高。 3 我国住所市值在世界处于什么水平？ 3.1 我国住所市值与GDP、股债房市值的份额在世界均较高，但人均住所市值低 住所市值与GDP、股债房市值的份额能够反映必定的危险，份额过高阐明房价超越了经济开展水平。与世界比较，2018年我国住所市值为47万亿美元，显着大于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元、英法德三国算计的28万亿美元。从住所市值与GDP的份额看，2018年我国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。纵观前史，首要国家在金融危机或许地产泡沫幻灭前，住所市值与GDP的份额到达阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐康复到之前水平。详细来看，在2008年金融危机前后，美国住所市值与GDP份额最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫幻灭前，住所市值与GDP份额一度高达391%。 我国住所市值与GDP份额较高源于人地错配、供求失衡以及钱银超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住所市值高。我国人口长时间很多向一二线中心城市集聚，可是人地严峻错配，一二线城市土地供给严峻缺乏导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，从而导致全国住所市值较高。 从住所市值占股债房市值的份额看，2018年我国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住所市值来看，2018年我国为3.3万美元，远低于美国的7.9万美元、日本的8.1万美元、英国的13.6万美元、法国的14.1万美元、德国的11.5万美元。 除住所市值高外，我国住所市值与股债房市值的份额较高还在于我国资本商场发育尚不老练，直接融资份额较低，股票、债券市值较低。我国资本商场全体规划偏小，股票、债券融资占比较低，商场结构亟待改进。变革开放40年，我国经济获得引人注目的伟大成就，可是股市呈典型的牛短熊长、暴涨暴跌特征，并未成为反映我国经济开展的“晴雨表”。从上证综指来看，2000-2018年上证归纳指数从2073.5点动摇至2493.9点，18年来只是进步了400余点。而美国股市根本出现长牛情况，比方1950-2018年道琼斯工业指数从235.4点升至23347.46，上涨约100倍。恒大研讨院6月陈述《大国金融系统晋级》选用微观法核算了各经济体2017年直接融资占比，我国仅为37%，远低于美国的79%、英国的67%、日本的57%。 3.2 我国居民家庭住所财物在总财物中占比为57%，高于西方兴旺国家 2018年我国居民家庭住所财物在家庭总财物中占比为57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。我国社会科学院国家金融实验室测算了1998-2016年我国居民总财物中的金融财物、非金融财物以及非金融财物中的住所财物，其间住所财物占比从2000年的55.6%下降至2016年的45.8%。可是国家金融实验室轻视了住所市值，本源在于选用经折旧调整后的住所面积乘以相应年份的住所出售均价测算乡镇住所市值，实践上运用市价法测算的成果即为乡镇住所市值，无需考虑折旧。因而咱们用前文测算的住所市值数据替代其住所财物数据，并将其他类别家庭财物依据2013-2016年添加趋势核算至2018年，以核算我国居民家庭住所财物占比。成果表明，2018年我国居民住所财物在家庭总财物中占比到达56.9%，高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8%。需求指出的是此处为大略预算，咱们所测算的住所市值并不悉数归家庭一切，部分归于政府、企事业单位等组织。住所财物占比高与我国注重“家”的文化传统以及曩昔房价根本持续上涨等存在必定联系。在我国较高房产份额的另一面，则是较低份额的金融财物装备。2018年我国居民金融财物装备占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。 4 方针主张 面临国内外部杂乱严峻形势，近期针对房地产融资出台了一系列收紧方针，从海外债、信任、信贷等全面收紧。可是其时一方面要防止钱银放水影响房地产泡沫，另一方面也要防止自动刺破引发严重金融危险。现在我国住所市值的肯定水平缓相对水平在世界均处于较高方位，假如自动刺破，中美买卖冲突都不必持续，十次危机九次地产。 4.1 以人地挂钩和金融安稳为中心加速构建房地产长效机制，树立寓居导向的新住所准则 一是以常住人口增量为中心变革“人地挂钩”，优化土地供给。未来应推广新增常住人口与土地供给挂钩、跨省犁地占补平衡与城乡用地增减挂钩。一起，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”准则，优化其时土地供给方式。 二是坚持房地产金融方针安稳。实施长时间安稳的住所信贷金融方针，安稳购房者预期，支撑刚需和改进型购房需求，一起按捺投机性需求。支撑房企合理融资需求，规范融资用处，防止过度融资。 三是改变住所供给结构，丰厚供给主体。未来供给主体将从以开发商为主改变为政府、开发商、租借中介公司、长租公司等多方供给；供给方式也将由以产品房为主转向产品房、租借房、共有产权房等多品类。不过，住所供给结构的探究与方针出台须量体裁衣，警觉盲目跟风。 四是推进房地产税变革，按捺投机型需求。现在，房地产税出现“重增量轻存量、重制作买卖轻保有”特色，未来应削减买卖环节税费、添加保有环节税费，促进开发制作、买卖、保有环节税赋平衡，防止重复纳税。 4.2 复兴资本商场，促进居民家庭优化财物装备结构 一是进步直接融资比重，树立商场主导型金融系统。恰当铺开混业约束并树立与之对应的监管系统、丰厚资本商场层次，进步直接融资比重。逐渐削减对商场的行政干涉，下降买卖阻力，增强商场流动性，安稳商场预期。 二是进一步推广注册制，进步组织出资者占比，引导价值出资理念。推进A股主板发行准则的注册制变革，严格执行相关信息发表和退市准则，让商场逐渐挑选真实具有价值的企业。一起，恰当放宽养老金出资股票商场的净值份额约束，更多引进长时间资金，加大出资者教育力度，引导价值出资理念，让价值出资者在A股博弈中占优，构成A股长牛慢牛开展格式的微观主体根底。 三是持续加大证券诈骗的惩办力度，加速修订《证券法》，联动修正《刑法》等相关法令。在刑事责任方面，关于情节严峻的证券犯罪行为，应当恰当进步量刑规范，有力冲击打乱商场秩序，操作价格，违规造假等行为，不断改进我国证券商场的法制环境。 本文首发于微信大众号：泽平微观。 责编：Jamine